Que vous soyez primo-accédant ou investisseur confirmé, l’acquisition d’un bien en copropriété comporte des spécificités qu’il est essentiel de bien comprendre. Grâce à mon expérience et mes recherches approfondies, je vais vous donner mes 5 meilleurs conseils pour réussir votre achat en copropriété et éviter les pièges. Accrochez vos ceintures, ça va être un long mais passionnant voyage dans les méandres de la copropriété !
Décortiquer le règlement de copropriété
Le premier conseil que je peux vous donner, c’est de lire très attentivement le règlement de copropriété avant de vous lancer. Ce document est absolument fondamental car il définit les règles de vie et de gestion de l’immeuble. Voici les points clés à vérifier :
- Les tantièmes (quote-part) de charges, pour savoir combien vous coûtera l’entretien des parties communes
- La destination des lots (habitation, commerce, mixte…) pour vous assurer que l’usage que vous souhaitez faire de votre bien est autorisé
- Les règles relatives aux travaux privatifs (autorisations, restrictions, etc). Vous saurez ainsi si vous pourrez facilement faire des aménagements
- Les éléments d’équipements communs (ascenseur, chauffage, espaces verts…) pour connaître les services et prestations inclus
N’hésitez pas à vous faire aider par votre notaire ou un conseil juridique spécialisé pour analyser ce règlement de copropriété. Des clauses problématiques ou mal rédigées pourraient vous causer bien des soucis.
Le règlement de copropriété n’est opposable aux tiers qu’une fois publié au fichier immobilier. Vérifiez donc qu’il a bien fait l’objet d’une publication pour que les règles qu’il contient puissent s’appliquer à tous.
Si certaines clauses du règlement ne vous conviennent pas, sachez qu’il est possible de les faire modifier. Mais il faudra obtenir la majorité requise en assemblée générale. Mieux vaut donc anticiper pour ne pas acheter les yeux fermés !
Éplucher les documents financiers
Mon deuxième conseil est d’être très vigilant sur la santé financière de la copropriété. Voici les documents à réclamer impérativement pour vous faire une idée :
- Les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales qui vous renseigneront sur la vie de la copropriété, les décisions prises et les éventuels projets de travaux
- Les appels de charges des 2 dernières années pour vérifier leur montant et leur régularité. Méfiez-vous des copropriétés qui font peu d’appels de fonds, c’est souvent mauvais signe !
- Le carnet d’entretien qui consigne tous les travaux réalisés et prévus. Vous pourrez ainsi estimer les dépenses à prévoir.
- La fiche synthétique qui récapitule les données essentielles sur l’immeuble, son administration, ses finances. Elle est obligatoire depuis 2016.
L’idéal est aussi de consulter un diagnostiqueur immobilier spécialisé en copropriété. Il pourra établir un bilan de santé technique et financier complet de l’immeuble pour vous orienter au mieux.
Quelques points de vigilance : les impayés de charges qui pourraient plomber le budget, le montant du fond travaux qui doit être suffisant pour couvrir les dépenses, les dettes fournisseurs qui doivent rester raisonnables.
N’hésitez pas à poser des questions au syndic, aux copropriétaires, pour avoir leur ressenti sur la gestion de l’immeuble. De gros problèmes de gouvernance sont souvent très pénalisants au quotidien.
Visiter les parties communes
En tant que copropriétaire, vous serez aussi propriétaire d’une partie des espaces communs. Il est donc essentiel de les inspecter de près avant d’acheter. Voici comment procéder :
- Faites plusieurs visites à des moments différents, en journée, en soirée, en semaine, le week-end. Vous pourrez ainsi vous faire une meilleure idée de l’ambiance générale et des éventuelles nuisances.
- Soyez attentifs à la propreté et l’entretien du hall, des couloirs, de l’ascenseur, des espaces verts, du local poubelle… C’est révélateur de la bonne gestion quotidienne de l’immeuble.
- Vérifiez le bon fonctionnement des équipements communs : interphone, éclairage, portes coupe-feu… En cas de problème, renseignez-vous pour savoir si des travaux sont prévus.
- Inspectez l’état apparent de la façade, de la toiture. Même si elles font l’objet de diagnostics obligatoires, votre œil peut repérer des défauts.
N’hésitez pas à sonner chez les voisins pour leur poser quelques questions et vous faire une idée de la vie dans l’immeuble. Ambiance conviviale ou conflictuelle, bruits, incivilités… Mieux vaut le savoir avant !
Demandez aussi s’il y a des projets de travaux votés ou à l’étude. Le ravalement ou la réfection de la toiture par exemple, peuvent être très coûteux et augmenter sensiblement vos charges.
Si vous achetez sur plan, les visites seront plus compliquées évidemment. Soyez très vigilants dans ce cas sur les défauts de conformité au règlement de copropriété. Ne signez la livraison qu’une fois tous les points vérifiés.
Analyser le fonctionnement de la copropriété
Avant d’acheter, il est crucial de vous renseigner sur l’administration et le fonctionnement de la copropriété. Voici les éléments clés à vérifier :
- Le syndic : est-il efficace ? réactif ? à l’écoute ? Le changement de syndic est un bon indicateur des difficultés rencontrées. Renseignez-vous aussi sur ses honoraires, ses prestations.
- Le conseil syndical : est-il actif, transparent ? Echangez si possible avec ses membres pour voir s’ils sont impliqués dans la gestion de l’immeuble.
- Les AG : sont-elles fréquentes ? bien organisées ? houleuses ? Le taux de participation est aussi un bon indicateur de l’implication des copropriétaires.
- Les prestataires : ménage, espaces verts, ascensoriste… Renseignez-vous sur la qualité et la continuité de leur intervention.
Plus globalement, essayez de savoir s’il y a des conflits, des procédures judiciaires en cours. Des copropriétaires en guerre peuvent littéralement pourrir la vie d’un immeuble et rendre toute décision impossible.
Posez des questions sur la politique de travaux : y a-t-il un plan pluriannuel ? les travaux obligatoires (ascenseur, chaudière…) sont-ils faits ? y a-t-il beaucoup de travaux votés en AG ou le strict minimum ?
Méfiez-vous des copropriétés qui n’investissent pas suffisamment dans l’entretien. Les économies d’aujourd’hui sont souvent très chères payées plus tard !
N’hésitez pas non plus à consulter les sites d’avis en ligne. Même s’il faut les prendre avec des pincettes, les commentaires des copropriétaires et locataires peuvent vous alerter sur d’éventuels problèmes.
Bien choisir son lot
Enfin, mon dernier conseil porte sur le choix du lot en lui même. Au delà des critères classiques comme la superficie, l’exposition, l’étage, voici les points de vigilance en copropriété :
- L’usage du lot doit être conforme à vos projets. Si vous voulez louer en Airbnb, à des étudiants ou faire du bureau, vérifiez que le règlement de copropriété l’autorise bien.
- Vérifiez la conformité des travaux qui ont été réalisés par les anciens propriétaires. En cas d’irrégularité, vous pourrez être obligé de remettre les lieux en état.
- Renseignez-vous sur les servitudes (droit de passage, cours commune…) et les éventuelles contraintes (local vélo obligatoire…) qui peuvent peser sur le lot.
- Comparez bien les tantièmes de votre lot avec ceux des lots équivalents. Des tantièmes surévalués peuvent alourdir considérablement vos charges.
Faites bien tous les diagnostics obligatoires (amiante, plomb, gaz, électricité, DPE…) avant de vous engager. Ils vous éviteront bien des mauvaises surprises !
Pensez aussi à l’évolutivité du lot. Pourrez-vous facilement abattre une cloison pour agrandir la cuisine, créer une chambre supplémentaire si besoin ? Moins le lot est figé, plus il prendra de la valeur.
Si vous pouvez avoir les plans du lot, c’est encore mieux. Vous pourrez vérifier qu’il n’y a pas d’incohérences entre la réalité et ce qui est déclaré.
Enfin, essayez d’avoir des retours d’expériences d’autres propriétaires du même type de lot (rez-de-jardin, dernier étage, venelle…). Cela vous donnera une bonne idée des avantages et inconvénients de chaque catégorie.
En conclusion, acheter en copropriété ne s’improvise pas. C’est un acte complexe, aux implications multiples, qui ne peut souffrir d’aucune approximation. Je ne peux que vous encourager à vous entourer de tous les conseils utiles, à prendre votre temps et à bien analyser toute l’information disponible avant de vous lancer.