Calcul du rendement locatif d’un bien immobilier : tout ce que vous devez savoir

Man planning and calculating money for buy house or estates

En tant qu’investisseur immobilier, il est crucial de bien comprendre comment calculer le rendement locatif d’un bien avant de se lancer. C’est en effet l’indicateur clé qui va vous permettre d’évaluer la performance et la rentabilité de votre investissement. Dans cet article, je vais vous expliquer en détail comment calculer ce fameux rendement locatif, quels sont les différents types de rendement, quel est le bon taux de rendement à viser, et vous donner tous mes conseils de blogueur immobilier pour réussir votre investissement locatif. Allons-y !

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Le rendement locatif, aussi appelé rentabilité locative, est tout simplement le ratio entre les loyers perçus et le prix d’achat du bien immobilier. Il s’exprime en pourcentage. C’est un indicateur essentiel car il permet de mesurer la performance de votre investissement, c’est-à-dire combien il vous rapporte par rapport à la somme investie.

On distingue trois types de rendement locatif :

  • Le rendement brut : c’est le ratio loyers/prix le plus basique, qui ne prend en compte ni les charges ni la fiscalité
  • Le rendement net : il intègre les charges (taxe foncière, assurance, frais de gestion…) mais pas la fiscalité sur les loyers
  • Le rendement net-net : c’est le rendement le plus représentatif car il intègre à la fois les charges et la fiscalité

Nous allons voir en détail comment calculer ces différents rendements.

Comment calculer le rendement brut ?

La formule pour calculer le rendement locatif brut est la suivante :

Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d’achat) x 100

Par exemple, si vous achetez un appartement à 200 000€ qui se loue 800€ par mois, le calcul sera :

Rendement brut = (800 x 12 / 200 000) x 100 = 4,8%

Votre rendement brut sera donc de 4,8% dans ce cas. Mais attention, ce rendement brut ne reflète pas la réalité car il ne prend pas en compte toutes les dépenses liées au bien !

Comment calculer le rendement net de charges ?

Pour avoir une vision plus juste, il faut calculer le rendement net de charges. Pour cela, on reprend la formule précédente mais en déduisant du loyer annuel toutes les charges récurrentes :

  • La taxe foncière
  • Les charges de copropriété
  • L’assurance PNO (propriétaire non occupant)
  • Les éventuels frais de gestion locative

La nouvelle formule devient donc :

Rendement net = ((Loyer annuel – Charges) / Prix d’achat) x 100

Reprenons notre exemple en supposant 1500€ de taxe foncière, 1000€ de charges et 200€ d’assurance par an. Le calcul sera :

Rendement net = ((9600 – 1500 – 1000 – 200) / 200 000) x 100 = 3,45%

On constate que le rendement net est nettement inférieur au rendement brut. C’est toujours le cas, d’où l’importance de bien intégrer les charges dans le calcul.

Comment calculer le rendement net-net (après impôts) ?

Enfin, pour aller jusqu’au bout, il faut calculer le rendement net-net ou «  »rendement après impôts » ». Car comme vous le savez, les loyers sont soumis à l’impôt, que ce soit avec le régime micro-foncier ou avec le régime réel.

Il faut donc cette fois déduire du rendement net le montant de l’impôt payé sur les loyers. Le calcul devient :

Rendement net-net = ((Loyer annuel – Charges – Impôts) / Prix d’achat) x 100

Je passe les détails car le calcul est complexe et dépend de votre taux marginal d’imposition. Mais grosso modo, on peut retenir qu’avec nos hypothèses précédentes et un taux marginal à 30% (11% pour les prélèvements sociaux + 19% pour la tranche à 30%), le rendement net-net serait de l’ordre de 2,7%.

Moralité : le rendement net-net est toujours inférieur au rendement net, lui-même inférieur au rendement brut. Plus vous intégrez de paramètres réels dans le calcul, plus vous vous rapprochez de la rentabilité réelle de l’investissement.

Quel est le bon taux de rendement locatif ?

Maintenant que l’on sait calculer le rendement d’un investissement locatif, une question se pose : quel est le bon taux de rendement à viser ? Comme souvent en immobilier, la réponse est : ça dépend !

Ça dépend essentiellement de 3 facteurs :

  1. L’emplacement du bien : plus le secteur est prisé, plus les prix sont élevés et plus les rendements sont faibles (mais plus le potentiel de plus-value est important). À l’inverse, les secteurs moins chers offrent des rendements plus élevés.
  2. Le type de bien : les petites surfaces (studios, T1) offrent généralement des rendements supérieurs aux grandes surfaces. Comptez 6-7% pour un studio contre 3-4% pour un T4 en moyenne.
  3. Votre stratégie : selon que vous cherchez des revenus immédiats ou une plus-value à long terme, vous ne viserez pas les mêmes rendements. Un rendement élevé (>7%) sera plus adapté à une stratégie de rendement, tandis qu’un rendement plus faible (<4%) conviendra davantage à une stratégie patrimoniale.

En règle générale, on estime qu’un bon rendement locatif doit se situer entre 4% et 7%. En dessous, l’opération n’est pas assez rentable, au-dessus elle devient plus risquée (vacance locative, impayés, entretien…). Mais encore une fois, cela dépend de votre profil, de votre stratégie et du bien considéré.

Mes conseils pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif

Pour conclure, voici quelques conseils, tirés de mon expérience de blogueur spécialisé en immobilier, pour optimiser le rendement de votre investissement locatif :

  • Bien choisir l’emplacement : privilégiez les secteurs attractifs avec un bon potentiel locatif (centre-ville, proximité transports, écoles, commerces…). Évitez les zones en déclin.
  • Cibler la bonne surface : comme on l’a vu, les petites surfaces offrent souvent un meilleur rendement (mais plus de turn-over). Adaptez-vous à la demande locative locale.
  • Réaliser des travaux : rénover un bien permet souvent d’augmenter sensiblement les loyers et donc la rentabilité. Les travaux sont en plus déductibles ! Mais attention au budget…
  • Optimiser la gestion : limiter la vacance locative et les impayés est crucial. Pour cela, soignez la sélection des locataires (dossiers solides) et la rédaction du bail. N’hésitez pas à déléguer à un professionnel.
  • Recourir à l’effet de levier du crédit : le crédit immobilier vous permet d’acheter un bien en n’immobilisant qu’un minimum d’apport. En mettant vos loyers en face des mensualités, vous optimisez votre rentabilité. Mais restez vigilant à votre taux d’endettement.
  • Utiliser la fiscalité à votre avantage : certains dispositifs fiscaux (Pinel, Censi-Bouvard…) permettent de défiscaliser une partie de l’investissement et des loyers, améliorant «  »artificiellement » » la rentabilité. Renseignez-vous bien.

J’espère que ce tour d’horizon vous a permis d’y voir plus clair sur le calcul, l’interprétation et l’optimisation du rendement locatif. N’oubliez pas qu’un investissement immobilier doit s’inscrire dans une stratégie patrimoniale globale. Le rendement n’est qu’un indicateur parmi d’autres !

Définissez vos objectifs, votre horizon de placement, votre capacité d’épargne et d’endettement… avant de vous lancer. Et n’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels de confiance.

En vous souhaitant de beaux investissements immobiliers !

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